瑕疵担保保証ってどんなもの？
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瑕疵担保保証は、住宅の購入後、通常では気づきにくい「キズ」や「不具合」などの欠陥が見つかった場合、売主が買主に対して修復の費用を保証する仕組みを言います。保証は住宅のどこの部分が対象になるのでしょうか。今回は保証内容や、対象となる部分のほか、2020年4月に改正された内容についてもご紹介します。
瑕疵担保保証（かしたんぽほしょう）とは、住居を購入した後に、重大な欠陥や不具合な部分があった場合、売主（住宅会社）が買主（住宅購入者）に修復の費用を保証する仕組みのことです。2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、いわゆる「品確法」によって義務づけられるようになり、無償での保証期間が10年間になりました。
従来の瑕疵担保の責任期間は、引き渡しから2年以上で自由に設定ができました。しかし、最短期間の2年間で瑕疵が発見されるケースはまれなため、住宅トラブルから買主を守るために品確法を施行。引き渡しから10年間は瑕疵担保責任を負うものと定めました。
瑕疵担保保証の対象となるのは、通常の生活に支障がでる「基本構造部分」と「雨水の侵入を防止する部分」に定められています。具体的には、どのような部分なのでしょうか。ここでは、木造（在来軸組工法）の戸建住宅と、鉄筋コンクリート（壁式工法）の共同住宅に例えて、紹介します。
● 基本構造部分…小屋組、屋根版、斜材、壁、横架材、柱、床版、土台、基礎
● 雨水の侵入を防止する部分…屋根、開口部、外壁
● 基本構造部分…屋根版、床版、外壁、壁、床版、基礎、基礎杭
● 雨水の侵入を防止する部分…屋根、開口部、外壁、排水管（屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分）
品確法により10年間が無償保証期間となりましたが、その保証期間のうちに売主が倒産してしまっては、いくら法律で規定されていても買主は保証が受けられないことになります。そこで2007年に「特定住宅瑕疵保険の履行の確保等に関する法律」（住宅瑕疵担保履行法）ができました。
住宅瑕疵履行法により、新築住宅を供給する売手は、10年間の瑕疵担保保証を果たすために必要な資金を、法務局をはじめとした供託所に預けておくこと、もしくは保険に加入することが義務づけられました。この法律により、万が一建築会社が倒産したとしても、買い手は保証対象となっている瑕疵部分の修復に必要な費用を受け取れるようになったのです。
買主が購入した住宅が保険に加入しているかどうかは、「売買契約」を結ぶ際に、売主からの説明があるか、または書面に記載されているため、住宅購入時はよく確認しましょう。保険に加入している住宅であれば、万が一、売主が倒産した後に瑕疵が見つかった場合、買主は保険法人に対して、瑕疵の修復にかかる費用（保険金）を請求することができます。
ちなみに、保険法人とは、国土交通大臣から指定を受けた「住宅瑕疵担保責任保険法人」のことで、「住宅検査」「保険引受け」を行う法人のことを意味します。瑕疵が見つかったら、保険法人に連絡を入れ、瑕疵の状況を調査した後、必要な費用が支払われます。
保険制度のほかにも、修復費を捻出する方法として「供託制度」があります。これは、売主にあたる新築住宅の事業者が法律で定められた保証金（現金等）をあらかじめ供託所（法務局など）に預けておく制度です。過去10年間に供給した新築住宅の戸数に応じて算出された供託金を売主は預ける必要があります。もし、保証期間中に売主が倒産してしまい、瑕疵が見つかったとしても、買主は供託所（法務局）に対して、修復に必要な金額を直接請求することができます。
売主は、住宅を販売する際に、「保険に加入しているか」あるいは「供託金を納めているか」について、買主に説明することが義務づけられています。万が一のことを想定し、瑕疵があった場合に備えるためにも、どちらの方法を取っているのか確認しましょう。
これまで、瑕疵担保保証について紹介してきましたが、2020年4月に民法（債権法）が改正。それに伴い、住宅売買における売主の瑕疵担保責任に関するルールも見直されました。これまでとは何が変わったのでしょうか。今後の瑕疵担保保証について解説します。
今回の改正によって、これまで使っていた「瑕疵担保責任」から、新たに「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」という文言に置き換えられることになりました。改正前は、売主が責任を負う範囲は、引き渡し後に見つかった「隠れた瑕疵」についてでした。しかし、今回の改正では、その責任範囲も拡大。隠れた瑕疵であるかどうかはではなく、「契約内容と適合しているか」に焦点が当てられます。これは、引き渡し後、住宅の不具合等のトラブルから買主をより守るために改正されました。
瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、キズや不具合を意味しますが、今後はその名の通り「契約内容の適合性」がポイントになります。もし、住宅完成後、契約内容と実際の工事に食い違いがある場合、買主は売主に対して、次の4つの権利を行使することができます。
（1）追完請求…購入した住宅が契約内容と違う時、その修復や不足分の代替品の引き渡しを求めることができます。
（2）代金減額請求…追完請求を行ったにも関わらず、買主が十分な対応をしてくれない場合、代金の減額を請求することができます。
(3）損害賠償請求…契約内容と食い違う場合、損害賠償を請求することができます。契約不適合責任においては、買主から責められるべき理由や落ち度に関する「帰責事由」を明確にすることが求められます。
（4）契約解除…売主が追完請求などに対して、十分な対応が行われない場合、契約そのものを解除することができます。
このように、従来の瑕疵担保補償よりも買主を保護する制度が強化されました。今後、売主はキズや不具合などの瑕疵だけでなく、あらかじめ契約書や、添付資料をより厳密にチェックし、契約内容と異なる際には必要に応じて請求できるよう備えることが大切になります。
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