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注文住宅に関する法律や制度
  • 建築基準法とは?
  • 家を建てる際、土地を所有しているからと言って自由に建てたれる訳ではありません。家づくりは「建築基準法」というルールに従って進められますが、そもそも建築基準法とは、一体どのようなルールなのでしょうか。家を建てるなら、必ず一度は耳にする建築基準法の内容について詳しく紹介します。家づくりの基礎知識として、住宅会社との打合せ等でお役立てください。






    建築基準法とは?


    建築基準法とは、建築物の構造や設備、用途、周囲の環境に関する最低限の基準が定められた法律です。建築基準法では、人々の生命や健康、財産を保護する目的で様々な項目が定められています。そのため住宅を建てる場合には、建築基準法に書かれた条件を満たした建物でなければなりません





    建築基準法は家づくりにどう関わるの?


    家を建てるには土地が必要になりますが、土地を所有している場合、自分の土地だからと言って、どんな建物を建てても良いという訳ではありません。建築基準法によって、次のようなルールが定められています。


    用途地域


    建築には住宅のみならず、用途に応じてオフィスビル、工場、倉庫、宿泊施設、商業施設など様々あります。もし、一つの地域にあらゆるタイプの建築物が混在したら、暮らしにくい環境になってしまいます。例えば、住宅地のとなりに工場があったとしましょう。住宅の持ち主は、閑静な生活を求めて建てたのに、工場の騒音によって住民トラブルにも発展しかねません。


    そこで、調和の取れた暮らしやすい環境を形成するために、「住居系」「商業系」「工業系」の3つの目的で土地の使用目的が定め、これをさらに13種類(無指定区域を含めると14種類)に細かく分けて、それぞれに建てられる建築の用途が決められています。


    住宅系



    第1種低層住居専用地域

    低層住宅の良好な環境を守るための地域です。高さに制限(10~12m)があるため、マンションも建てられますが3階くらいまでが限度です。その他にも、店舗兼住宅、事務所兼住宅、小中学校や診療所などの建設も可能です。主に庭や駐車場が確保できる住宅が並んだ、「閑静な住宅街」といったイメージです。



    第2種低層居住専用地域

    第2低層居住専用地域も、低層住宅の良好な環境を守るエリアです。第1種に加えて、床面積150m2以内で2階建て以下の店舗、コンビニ、飲食店などの建築が可能です。住むだけでなく、日常の買い物にも便利な地域が、第2種低層居住専用地域です。



    第1種中高層住居専用地域

    中高層住宅の環境を保護するための地域。病院や大学、高等専門学校なども建てられます。また、床面積500m2以下のスーパーマーケットなどの商業店舗や飲食店の建築も可能で、300m2までなら自動車のコインパーキングも認められます。主に中高層宅地(マンション)を中心に、集合住宅、2~3階の戸建て、店舗などが一緒になった住宅エリアです。



    第2種住居専用地域

    第1種に加えて、1,500m2までの商業施設、飲食店、事務所の建築も認められています。住みやすい環境を保護しながらも、日常生活に必要な買い物もできる利便性の高いエリアです。事務所も建てられるので、仕事と暮らしが密接した住宅地域と言えます。



    第1種住居専用地域

    3,000m2までの商業店舗、事務所、宿泊施設(ホテル・旅館)に加えて、娯楽施設(ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場など)や、作業の床面積が50m2の工場の建築も可能です。比較的大規模な施設が建てられますが、基本的には「住居」がメインですので、麻雀、パチンコ、カラオケボックス等の建築は認められていません。



    第2種住居専用地域

    第1種では大規模な商業施設、宿泊施設、事務所が建てられますが、さらにパチンコ店やカラオケボックス等も認められています。しかし、あくまでも暮らしやすい住環境の保護がメインですので、建築主は周辺の環境に配慮した建設計画が求められます。



    準住居地域

    沿道の特性を活かし自動車関連施設などと調和した住環境を保護するエリアです。準住居地域では、床面積300m2より大きな自動車倉庫、150m2以下の自動車修理工場などの建設が認められています。また、床面積200m2以下であれば、劇場、映画館、営業用倉庫なども建てることができます。



    田園住居地域

    田園住居地域は、農業利用を促進しつつ低層住宅を調和させるための地域です。農機具収納倉庫、貯蔵施設、農産物または農産物の生産資材の格納を目的とした施設も建てられます。


    商業系



    近隣商業地域

    住宅地の近隣で日用品の供給を行うことを目的とした地域です。スーパーマーケットや、商業店舗が集合した商店街の形成が可能です。その他にも、飲食店、住宅展示場、遊技場など合計床面積が10,000m2までなら建設が可能です。150m2の工場も建てられ、人の往来が賑やかな地域ですが、周辺住民の暮らしにも配慮した計画が必要です。




    商業地域

    主に商業の利便性を増すための地域です。市街地の中心部や駅周辺などが指定されるエリアで、オフィスビル、百貨店、銀行、映画館などが集まります。一般住宅も建てられますが、どちらかと言えば「商業」が優先されます。住宅も一戸建てよりは、「中高層マンション」が数多く建設されます。



    工業系



    準工業地域

    環境悪化をもたらす可能性の少ない工業の利便性を図る地域。工場規模に関する規制はありませんが、周辺には住宅や店舗もあるため、作業時に発生する騒音や振動、火災の危険性のある業種の工場建設は原則として禁止されています。



    工業地域

    主に工業の利便性を増すための地域。環境を悪化させるおそれもあるため、周辺には学校、病院、宿泊施設などは建てられません。また、トラックの交通量も多いので、騒音や排気ガスなど環境に配慮した注意が必要です。



    工業専用地域

    工場の利便性を増すための地域。公害の発生の可能性がある業種も含めて建設が可能です。この周辺には住宅、学校、病院、ホテルなどは建てられません。


    敷地の接道義務


    家を建てる場合、原則として幅4mの建築基準法上の道路に、2m以上道路に接する必要があります。これを「接道義務」と呼んでいます。この接道義務を満たしていないと、その敷地内に建物を建築することはできません。ただし、敷地の周辺に公園、広場がある場合、必ずしも接道要件を満たさなくても建てられるケースもあります。家を建てる際には、接道要件が必要なのかどうかを住宅会社や不動産仲介会社に確認をしましょう。


    家の容積率、建ぺい率、高さ制限


    同じ広さの土地でも、用途地域によっては建てられる建築物の大きさが変わってきます。それは、容積率、建ぺい率、高さ制限によって決められます。



    容積率

    敷地面積に対する建築物の「延べ床面積」の割合



    建ぺい率

    敷地面積に対する建築物の建築面積の割合



    高さ制限

    住宅の絶対高さ制限、道路・隣地・日影規制など
    (用途地域によって適用範囲が変わります)


    このように、土地を所有しても自由に住宅を建てることはできず、「建築基準法」に則って家づくりが進められます。




    建築基準法は年々改正されている


    建築基準法が制定されたのは昭和25年です。以降、建築基準法は幾度か改正され、特に大地震の度に大きな改正がされました。昭和56年の改正では、昭和53年に起きた宮城県沖地震により、現在の耐震設計の基準となる大幅な改正が行われました。そして平成12年の改正では、阪神・淡路大震災を教訓とし、地盤調査を行うことが義務化されるようになったのです。その後も建築基準法は、地震の反省を踏まえながら改正が繰り返されています。





    建築基準法に設けられた建築物の安全や衛生を確保するための基準


    建築基準法では、建築物の安全性の基準、火災発生時の安全性の基準、環境衛生に関する基準が定められています。建築基準法はすべての建物に適用される法律です。そのため一戸建てやマンションのような住宅だけではなく、商業ビルや学校など様々な建物にその基準が適用されています。


    地方によっては建築基準法以外にも、自治体の条例で定める建築基準を守らなければならないケースがあります。例えば、歴史のある地方で、街の景観を守るために外壁の色や建物の高さを制限する条例を定めている場合です。そのような条例がある地方で住宅を建てる場合には、建築基準法以外に地域の条例を確認しておくことが求められます。





    都市計画区域の建築物に適用される基準も定められている


    建築基準法には一般の建築物の基準以外に、主に都市計画区域の建築物に適用される基準も定められています。市街地の安全や環境を確保するための基準と呼ばれるもので、敷地と道路が接する幅に関する基準や、建築物の用途制限、建ぺい率や日影規制に関する基準などが盛り込まれています。



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